Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH), Urteil v. 14.01.09, Az: VIII ZR 71/08 erfährt die Leitlinie zur Frage der Schönheitsreparaturen eine weitere Einschränkung.
Treffen starre und deshalb unwirksame Formularklauseln zur Vornahme der laufenden Schönheitsreparaturen und der Endrenovierung durch den Mieter mit einer später bei Einzug individuell und gesondert vereinbarten Übernahme der Endrenovierungspflicht durch den Mieter zusammen, unterliegt die Individualvereinbarung weder der Inhaltskontrolle noch wird sie von der Unwirksamkeit der Formularklausel erfasst.
Der zwischen den Parteien des Rechtsstreites geschlossene Formularmietervertrag enthielt eine unwirksame Schönheitsreparaturenklausel. Diese Klausel war wegen der vorgesehenen starren Fristen unwirksam. Daneben enthielt der Formularmietvertrag die unzulässige Endrenovierungsklausel: „Bei Beendigung des Mietvertrages hat der Mieter die Räume unabhängig von der Dauer in dem Zustand zurückzugeben, der einer ordnungsgemäßen Instandhaltung entspricht.“ Weiter sah der Mietvertrag vor, dass durch die Unwirksamkeit einer oder mehrerer Bestimmungen dieses Vertrages die Gültigkeit der übrigen Bestimmungen nicht berührt werde. Bei der Wohnungsübergabe unterzeichneten die Parteien ein mit Schreibmaschine gefertigtes Übergabeprotokoll, welches folgende Vereinbarung enthielt: "Herr U. [= beklagter Mieter] übernimmt vom Vormieter M. die Wohnung im renovierten Zustand. Er verpflichtet sich dem Vermieter gegenüber, die Wohnung ebenfalls im renovierten Zustand zu übergeben." Der klagende Vermieter hat vom Beklagten, der schriftlich die Durchführung von Schönheitsreparaturen abgelehnt hat, den Ersatz der Kosten für die nach seiner Behauptung erforderlichen Renovierungsarbeiten beansprucht. Die Klage hatte vor dem Amts- und Landgericht keinen Erfolg. Hiergegen wandte sich der Kläger mit seiner vom Berufungsgericht zugelassenen Revision. Die Revision hat Erfolg. Der BGH hat die Sache zur weiteren Sachverhaltsaufklärung zurückverwiesen.

In den Entscheidungsgründen führt der BGH aus, dass die dem Beklagten im Protokoll der Wohnungsübergabe auferlegte Endrenovierungspflicht rechtlich nicht zu beanstanden sei, wenn diese auf einer individuellen Vereinbarung der Parteien beruhe. Zutreffend sei, dass eine als Individualvereinbarung gewertete Klausel nicht der Inhaltskontrolle unterliege. Auch führe die unwirksame Schönheitsreparaturenklausel nicht zur Unwirksamkeit der Endrenovierungsabrede in dem Übergabeprotokolls. Daneben läge auch keine Unwirksamkeit aufgrund eines so genannten Summierungseffektes vor. Dieser sei ein besonderes Wertungskriterium zur Beurteilung einer unangemessenen Benachteiligung durch eine Formularklausel. Von der Feststellung eines derartigen Effekts werde deshalb auch nur die Formularklausel betroffen, während die Individualvereinbarung grundsätzlich wirksam bleibe.

Zwar sei unter Berücksichtigung einer früheren Entscheidung des BGH denkbar, dass die beiden Klauseln wegen ihres sachlichen Zusammenhangs bei Nichtigkeit eines Teils im Zweifel insgesamt nichtig seien. Dieser vorangegangenen Entscheidung habe allerdings ein Sachverhalt zugrunde gelegen, bei dem die Formularbedingung und die individuelle Abrede gleichzeitig vereinbart worden sein. Im vorliegenden Fall sei die Endrenovierungspflicht aber in individueller Form nachträglich vereinbart und auf diese Weise in einen Mietvertrag eingefügt worden.
Da das Landgericht sich bislang nicht mit der Behauptung des Beklagten auseinander gesetzt hat, bei dem Wohnungsübergabeprotokoll handele es sich um einen Protokollvordruck, der vom Kläger nach Art Allgemeiner Geschäftsbedingungen immer wieder verwendet werde, wurde die Sache an das Landgericht zurückverwiesen.

RA Christian Langhorst

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit einem Urteil vom 29.04.2009, Az.: VIII ZR 142/08, entschieden, dass eine erhebliche Abweichung der tatsächlichen von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche den Mieter zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages berechtigt.
Die Kläger waren seit dem 01.05.2002 Mieter einer Wohnung des Beklagten. Mit anwaltlichem Schreiben vom 24.01.2005 erklärten die Kläger die fristlose Kündigung, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum 30.04.2005, weil die Wohnfläche um mehr als 10 % von der mit "ca. 100 qm" vereinbarten Wohnfläche abweiche. Mit der Klage haben die Kläger unter anderem die Rückzahlung überzahlter Miete von 4.901,11 EUR verlangt. Der Beklagte hat im Wege der Widerklage 2.045,55 EUR Miete für Februar bis April 2005 geltend gemacht.

Das AG Michelstadt hat den Beklagten nach Einholung eines Sachverständigengutachtens, wonach die tatsächliche Wohnfläche lediglich 77,37 qm beträgt und um 22,63 % von der vereinbarten Wohnfläche abweicht, zur Zahlung von 4.901,11 EUR verurteilt und der Widerklage in Höhe von 1.600,85 EUR stattgegeben. Auf die Berufung der Kläger hat das Berufungsgericht die auf die Widerklage erfolgte Verurteilung auf einen Betrag in Höhe von 1.263,45 EUR ermäßigt; die weitergehende Berufung hat es zurückgewiesen.

Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Kläger hatte Erfolg. Der BGH hat ausgeführt, dass mit einer Wohnflächenabweichung von 22,63 % ein Mangel gegeben ist, der zur Folge hat, dass den Klägern der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache nicht rechtzeitig gewährt wurde und daher die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB gegeben sind. Eine fristlose Kündigung erfordert - entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts - nicht, dass der Mieter darlegt, warum ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar ist. Für die Wirksamkeit einer Kündigung genügt es vielmehr grundsätzlich, wenn einer der in § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 bis 3 BGB aufgeführten Tatbestände vorliegt. Bei diesen Kündigungsgründen handelt es sich um gesetzlich typisierte Fälle der Unzumutbarkeit. Soweit deren tatbestandliche Voraussetzungen erfüllt sind, ist grundsätzlich auch ein wichtiger Grund im Sinne von § 543 Abs. 1 BGB zur fristlosen Kündigung gegeben.

Allerdings kann das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung aufgrund besonderer Umstände des Einzelfalls verwirkt sein. Dies kommt etwa dann in Betracht, wenn der Mieter bei Mietbeginn oder danach erkennt, dass die tatsächliche Wohnfläche die im Mietvertrag angegebene um mehr als zehn Prozent unterschreitet, ohne dies zeitnah zum Anlass für eine fristlose Kündigung zu nehmen. Anhaltspunkte für das Vorliegen derartiger besonderer Umstände waren den Feststellungen des Berufungsgerichts jedoch nicht zu entnehmen.

Quelle: Pressemitteilung Nr. 89/2009 des BGH vom 29.04.2009

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Christian Langhorst

Der u.a. für das gewerbliche Mietrecht zuständige XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) hatte zu entscheiden, ob eine formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen im Gewerberaummietrecht wirksam ist, wenn der Mieter danach verpflichtet wäre, die Arbeiten in starren Fristen und unabhängig von dem Erhaltungszustand der Mietsache durchzuführen (Urt. v. 8.10.2008 – XII ZR 84/06).
Die Mieterin hatte für die Zeit von April 1991 bis März 2006 vom Kläger ein Ladenlokal zum Betrieb einer Änderungsschneiderei gemietet. In dem Formularmietvertrag war u. a. folgendes vereinbart:

„§ 13 Schönheitsreparaturen
1. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, während der Mietzeit Schönheitsreparaturen des Mietgegenstandes durchzuführen, da hierfür in der Miete keine Kosten kalkuliert sind.
2....
3.1. Der Mieter verpflichtet sich, auf seine Kosten mindestens alle drei Jahre in Küche, Bad, Dusche und Toiletten und alle fünf Jahre in allen übrigen Räumen die Schönheitsreparaturen (so insbesondere das Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken, Streichen der Heizkörper einschließlich Heizungsrohre, der Innentüren samt Rahmen, der Einbauschränke sowie der Fenster und Außentüren von innen, Abziehen bzw. Abschleifen der Parkettfußböden und danach deren Versiegelung, Reinigung der Teppichböden) auf eigene Kosten durch Fachhandwerker ausführen zu lassen.“

Der Vermieter hatte beantragt, dass die Mieterin nach Maßgabe des Mietvertrages zur Vornahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet sei. Landgericht und Oberlandesgericht hatten die Klage abgewiesen. Die dagegen gerichtete Revision hat der BGH zurückgewiesen. Nach der gesetzlichen Regelung hat nicht der Mieter, sondern der Vermieter die Schönheitsreparaturen durchzuführen. Das folgt aus der in § 535 Abs. 1 S. 2 BGB geregelten Verpflichtung, das Mietobjekt während der gesamten Vertragszeit in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. In ständiger Rechtsprechung hat es der BGH allerdings gebilligt, dass diese Verpflichtung vertraglich auf den Mieter übertragen wird. Das ist auch im Wege eines Formularvertrags möglich, wie es der ständigen Praxis entspricht.

Ergibt sich die Übertragung der Schönheitsreparaturen allerdings aus einem Formularvertrag, ist sie als Allgemeine Geschäftsbedingung zusätzlich an den §§ 305 ff. BGB zu messen. Nach der auch auf gewerbliche Mietverhältnisse anwendbaren Inhaltskontrolle ist eine Formularklausel dann unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Das ist im Zweifel anzunehmen, wenn die Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB).
Solches ist der Fall, wenn der Mieter – wie hier – nach dem Inhalt des Formularvertrages zu Schönheitsreparaturen nach starren Fristen verpflichtet und ihm damit der Einwand genommen ist, dass überhaupt kein Renovierungsbedarf gegeben ist. Auch der Vermieter müsste, wenn er nicht nach § 13.1 des Mietvertrages davon befreit wäre, nur abhängig von dem Erhaltungszustand der Mietsache und somit erst dann renovieren, wenn durch vertragsgemäßen Gebrauch ein Renovierungsbedarf entstanden wäre. Der XII. Zivilsenat hat sich deswegen für das Gewerberaummietrecht der Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats zum Wohnungsmietrecht angeschlossen, wonach die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter durch solche Formularklauseln unwirksam ist.

[Quelle: BGH, PM Nr. 188/2008]

Mitgeteilt von RA Christian Langhorst

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich erneut mit dem Thema „Gestaltung einer Mietwohnung durch den Mieter“ beschäftigt. Die Mieterin einer Wohnung hatte die Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen im Mietvertrag formularmäßig übernommen. Unter war dort im Vertrag bestimmt:
"Die Schönheitsreparaturen sind in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen."
Die Mieterin hält die Klausel für unwirksam. Sie beantragte festzustellen, dass den Vermietern kein vertraglicher Anspruch auf Vornahme von Schönheitsreparaturen zusteht. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung hatte Erfolg.
Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des BGH hat die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten zurückgewiesen. Der BGH hat entschieden, dass die hier verwendete "Farbwahlklausel" den Mieter unangemessen benachteiligt und damit seine Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen insgesamt unwirksam ist (§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB).
Die Klausel schreibt dem Mieter nicht erst für den Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung, sondern bereits während der Mietzeit vor, für die Schönheitsreparaturen helle, deckende und neutrale Farben zu verwenden. Dem Vermieter ist zwar vor dem Hintergrund einer beabsichtigten Weitervermietung ein berechtigtes Interesse daran nicht abzusprechen, die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses in einer Farbgebung zurückzuerhalten, die von möglichst vielen Mietinteressenten akzeptiert wird. Es besteht jedoch kein anerkennenswertes Interesse des Vermieters daran, dass der Mieter bereits während laufender Mietzeit auf andere Gestaltungen, seien sie farbig oder nicht deckend, verzichten muss.
Das bedeutet, dass der Mieter nach seinen Vorstellungen die Farbe der Wände gestalten darf, aber gegebenenfalls bei Rückgabe eine Farbe zu verwenden hat, die auch von anderen Interessenten akzeptiert wird, also unter Umständen seine Farbwahl während der Mietzeit am Ende der Mietzeit „korrigieren“ muss.
Urteil vom 18. Juni 2008 - VIII ZR 224/07
Mitgeteilt von RA Christian Langhorst

Nach einem Urteil des BGH vom 05.04.2006 kann der Mieter weiterhin verpflichtet werden, Schönheitsreparaturen regelmäßig in der von ihm gemieteten Wohnung durchzuführen. Auch ist es zulässig, den Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zu verpflichten, sich anteilig an den Kosten der Malerarbeiten zu beteiligen, die aufgrund des Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malergeschäftes ermittelt werden. Allerdings ist es unzulässig, die Renovierungspflicht an starre Fristen zu binden. Es können zwar Fristen genannt werden, allerdings immer mit dem Zusatz, der darauf hinweist, dass Renovierungen nur dann auch bei solchen Fristen durchgeführt werden müssen, wenn sie wirklich notwendig sind. Sollte dies nicht sein, sollte der Mietvertrag nur starre Fristen vorsehen, so ist die Klausel insgesamt unwirksam, nach der Schönheitsreparaturen auf den Mieter übergequälzt werden.

Wieder einmal Thema: Die Abrechnungsfrist für Betriebskosten. Der auch für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) hatte darüber zu entscheiden, ob der Vermieter Betriebskosten nachfordern kann, wenn er dem Mieter zwar vor Ablauf der gesetzlichen Abrechnungsfrist keine formell ordnungsgemäße Abrechnung erteilt hat, der Mieter aber zuvor erklärt hat, er werde die Nachforderung begleichen.
Dem Urteil lag im Wesentlichen folgender Sachverhalt zugrunde: Die Klägerin ist Vermieterin einer von den Beklagten bis zum 31. Januar 2005 gemieteten Wohnung. Mit ihrem Kündigungsschreiben vom 25. Oktober 2004 baten die Mieter die Vermieterin, ihnen die noch ausstehenden Betriebskostenabrechnungen, unter anderem die für das Jahr 2003, bis Ende März 2005 zukommen zu lassen. Mit Schreiben vom 5. November 2004 erteilte der Hausverwalter der Klägerin den Mietern die Betriebskostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 2003 mit einer Nachforderung von 602,84 €. Einer der Verteilerschlüssel war wie folgt erläutert: "Umlage nach Quadratmeter Wohnfläche*Monate". Dazu heißt es: "Gesamtsumme 3816,00", "Ihr Anteil 1176,00"; in der Zeile darunter war die Zahl "12,00" aufgeführt. Die Klägerin hat behauptet, die Beklagten hätten dem Hausverwalter im Dezember 2004 und Januar 2005 zugesagt, die Nachforderung zu begleichen. Anfang Februar 2005 machten die Mieter dann geltend, die Betriebskostenabrechnung sei unverständlich. Daraufhin präzisierte der Hausverwalter mit Schreiben vom 23. März 2005 den Verteilerschlüssel.
Der BGH entschied, dass die Betriebskostenabrechnung vom 5. November 2004 unverständlich und damit formell nicht ordnungsgemäß sei. Dem durchschnittlichen Mieter erschließt sich nicht, dass die unter "Gesamtsumme" angeführte Zahl "3816,00" das Produkt aus der Gesamtwohnfläche des Hauses von 318,00 m² und den zwölf Monaten des Jahres sein soll. Ebenso wenig wird klar, dass sich die unter "Ihr Anteil" angegebene Zahl "1176,00" aus der Wohnfläche der vom Beklagten gemieteten Wohnung von 98,00 m² multipliziert mit zwölf Monaten ergeben soll.
Die Korrekturabrechnung vom 23. März 2005 war für den Abrechnungsrechnungszeitraum 2003 verspätet, weil die Vermieterin damit ihrer Verpflichtung die jährliche Abrechnung über die Vorauszahlungen für Betriebskosten spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen, nicht genügt hat. Daher war die Nachforderung aus der korrigierten Abrechnung ausgeschlossen.
Die einjährige Abrechnungsfrist ist eine Ausschlussfrist. Selbst wenn die Beklagten dem Hausverwalter im Dezember 2004 den Ausgleich der Nachforderung zugesagt haben sollten, hat die Ausschlussfrist damit nicht neu begonnen. Die für das Verjährungsrecht geltende Vorschrift des § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB, wonach die Verjährung erneut beginnt, wenn der Schuldner dem Gläubiger gegenüber den Anspruch vor Ablauf der Verjährungsfrist anerkennt, findet auf die Ausschlussfrist für die Betriebskostenabrechnung keine entsprechende Anwendung. Der Zweck der Ausschlussfrist besteht darin, für Rechtssicherheit und Rechtsklarheit zu sorgen. Dieser Zweck steht ihrer vollständigen Erneuerung entgegen.
BGH Urteil vom 9. April 2008 - VIII ZR 84/07

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat jüngst - Urteil vom 5. März 2008 - Az.: VIII ZR 37/07 - darüber entschieden, ob ein vertragsgemäßer Gebrauch einer gemieteten Wohnung nicht mehr vorliegt, wenn "exzessives" Rauchen des Mieters bereits nach kurzer Mietzeit einen erheblichen Renovierungsbedarf zur Folge hat.
Die Mieter hatten von August 2002 bis Juli 2004 eine Wohnung bewohnt. Mit der Klage haben die ehemaligen Mieter Rückzahlung der geleisteten Kaution verlangt. Die Vermieterin hatte Verrechnung mit einem Schadensersatzanspruch erklärt. Sie behauptete, die Mieter hätten in der Wohnung stark geraucht. Bei deren Auszug seien Decken, Wände und Türen der Wohnung durch Zigarettenqualm stark vergilbt gewesen. Der Zigarettengeruch habe sich in die Tapeten "eingefressen". Dies habe eine Neutapezierung und Lackierarbeiten an den Türen erforderlich gemacht.
Die Vorinstanzen hatten einen Schadensersatzanspruch verneint. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Vermieterin ist zwar zurückgewiesen worden, jedoch hat der BGH entschieden, dass das Rauchen in einer Mietwohnung über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgeht und eine Schadensersatzpflicht des Mieters begründen kann, wenn dadurch Verschlechterungen der Wohnung verursacht werden, die sich nicht mehr durch Schönheitsreparaturen wie Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen beseitigen lassen, sondern darüber hinausgehende Instandsetzungsarbeiten erfordern.
Das gilt unabhängig davon, ob ein Renovierungsbedarf bereits vorzeitig entsteht. Der Vermieter wird dadurch nicht benachteiligt, denn er hat die Möglichkeit, die Pflicht zur Ausführung der erforderlichen Schönheitsreparaturen auf den Mieter abzuwälzen. Wenn es aber – wie im entschiedenen Fall – an einer wirksamen Vereinbarung zu den Renovierungspflichten fehlt, so geht dies zu Lasten des Vermieters.
Im entschiedenen Fall ließen sich die behaupteten Spuren des Tabakkonsums nach dem Vortrag der Beklagten durch das Tapezieren und Streichen von Wänden und Decken sowie die Lackierung von Türen beseitigen. Da es aber an einer wirksamen Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf die Mieter fehlte, ging die ehemalige Vermieterin leer aus.

RA Christian Langhorst

Bei der Vermietung von Wohnraum hat der Vermieter spätestens ein Jahr nach Ende des Abrechungszeitraumes die Nebenkosten bekannt zu geben; andernfalls verliert er seinen Zahlungsanspruch.

Anders ist dies bei der Vermietung von Gewerbeflächen, wie das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf unter dem Aktenzeichen 24 U 94/07 dem Beklagten im Rahmen eines richterlichen Hinweises mitteilte, dieser dann die Berufung zurück nahm.

Die Anwendung der Regelung, dass der Vermieter sich an die oben genannte Abrechnungsfrist halten muss, § 556 III 3 BGB, gelte nur für den Bereich der Wohnraumvermietung, nicht für Gewerberäume. Auch eine analoge Anwendung scheide aus, so das Gericht, da die Vorschrift nur für das Wohnungsmietrecht konzipiert worden sei.


OLG Düsseldorf, Az.: 24 U 94/07


Christian Langhorst
Rechtsanwalt

Der Anspruch auf Zahlung der im Mietvertrag vereinbarten Kaution verjährt für den Vermieter in drei Jahren, so das Landgericht Darmstadt in einer Entscheidung vom März 2007, Az.: 4 O 529/06.

Die Parteien hatten im August 2002 einen Mietvertrag geschlossen. Vertraglich vereinbart war die Zahlung einer Kaution für die Wohnung. Erst im Jahre 2006 forderte der Vermieter die Kaution ein.

Verjährt, entschied das Landgericht Darmstadt. Auch der Kautionsanspruch unterliege der regelmäßigen Verjährung von drei Jahren. Ausnahmen, wie etwa für absolute Rechte, oder Beginn der Verjährung mit Anforderung der Kaution, nahm das Gericht nicht an.